Comment prendre possession d'une maison abandonnée

Peut-on légalement devenir propriétaire d'une maison abandonnée ? Devrions-nous acheter la maison désormais inhabitée ou pouvons-nous l'utiliser ? Mettons les choses au clair.

Il n'est pas rare, surtout dans les petites villes périphériques, de voir des ruines abandonnées et pour certains, cela peut être l'occasion de récupérer une propriété aujourd'hui en ruine. Une grande partie des immeubles d'habitation laissés à l'abandon appartiennent à des particuliers, sauf dans les rares cas où un immeuble à l'abandon appartient à l'État.

Par conséquent, la première chose à faire si nous avons le désir de réévaluer et de rénover une propriété qui est maintenant inhabitée et laissée à l'abandon, sera de retrouver le propriétaire à travers le registre immobilier et de procéder à une vente, une offre d'achat et parvenir à un compromis.

Partons du postulat que : l'accord du propriétaire est toujours requis pour acquérir la propriété d'un bien. Le droit de propriété ne se prescrit jamais et, même si la maison est vide, inutilisée ou totalement abandonnée depuis longtemps, elle a toujours un propriétaire qui figure comme tel dans les registres fonciers publics.

Alors comment procéder pour que la procédure soit légale ?

Il y a deux façons. La première consiste à acheter la propriété en retraçant la propriété.
Le second est prévu dans notre système juridique et cette fois sans faire d'offre en termes économiques : la prescription acquisitive, un système qui permet de devenir propriétaire de la maison d'autrui sans payer le bien, sinon les frais de la peine du juge qui vérifie le cours de vingt ans et la possession de la propriété .

Procédons dans l'ordre et essayons d'expliquer ci-dessous quelles sont les démarches, les exigences et les conditions pour devenir propriétaire d'une maison abandonnée.

Comment prendre possession d'une propriété abandonnée

Comment monter la première pièce pour acheter un bâtiment abandonné ? L'idée la plus logique est de rechercher le propriétaire légitime dans les registres disponibles au Bureau Territorial de l'Agence du Revenu. Ce faisant, toutes les données utiles du propriétaire seront trouvées, et il sera donc possible de savoir s'il est décédé, s'il a hypothéqué la propriété ou s'il a simplement déménagé dans un autre pays, la laissant entre les mains de la nature.

Si le propriétaire est décédé, il faut vérifier si la maison abandonnée a été  léguée par testament à ses héritiers.

Pour ce faire, vous devrez vous rendre à la Municipalité, au Bureau de l'état civil, et vérifier s'il existe une déclaration de succession qui vous permet de connaître les noms des héritiers de la maison.

Avec ces documents, il sera donc possible de connaître à la fois le nom du propriétaire du bien et aussi si la maison est sous saisie , hypothéquée ou soumise à une forclusion.

Acheter un bien abandonné, la négociation

Dans un large scénario de cas, il suffit donc de retrouver le propriétaire ou, comme cela arrive très souvent, de nombreux héritiers et de convenir des parties. Après avoir retracé les données personnelles du ou des propriétaires, nous procédons à un contrat normal pour l'achat d'un bien :

• l'intéressé fera une offre d'achat , précisant le prix disponible pour acheter la maison ;
• ultérieurement le propriétaire légitime pourra accepter, refuser ou faire une contre-offre ;
• en cas d'acceptation, les parties établiront un compromis de vente par lequel elles s'engagent l'une à vendre et l'autre à acheter dans un délai déterminé ;
• les parties se rendront, à la date convenue, chez le notaire pour la signature de l'acte (qui est techniquement appelé « contrat définitif ») ;
• à partir de ce moment il appartiendra au notaire de transcrire le transfert de propriété du bien .

Ce faisant, la procédure est conclue et l'acheteur aura la propriété de la maison abandonnée, sur laquelle procéder à tous les travaux de restructuration   qu'il jugera nécessaires.

Devenir propriétaire de la maison abandonnée avec usucapione

Il existe un autre moyen de prendre possession d'une maison abandonnée, cette fois sans faire d'offre financière. C'est l' usucapione , un mécanisme prévu pour ceux qui utilisent un bien comme s'il en était propriétaire depuis une vingtaine d'années.

L'usucapione est réglementée par l'art. 1158 du Code civil . Cette loi identifie un mode d'acquisition de biens ou d'autres droits réels de jouissance, par possession continue pendant vingt ans ; pour que l'usucapione ait lieu, pacifiquement, il faut qu'il y ait possession - non violente ou clandestine - pendant un certain temps sans interruption.

Par conséquent, si le propriétaire - nous pouvons savoir qui il est grâce à une enquête cadastrale - oublie sa propre maison depuis plus de vingt ans et que nous l'avons habitée habituellement comme si c'était la nôtre, nous pouvons faire une demande d'usucapion afin d'acquérir le biens.

Attention: si la propriété appartient à l'État, la procédure d'usucapione n'est pas valable .

Il est indispensable , pour que la procédure aboutisse, que le propriétaire ne revendique pas son bien , et que la prise de possession pendant la période se déroule sans interruption . Si le propriétaire prend connaissance de la situation, retirant la possession du bien au sujet pendant au moins un an, le terme utile pour l' usucapione est interrompu .

Pour transformer la possession en propriété , après vingt ans, la personne qui habitait la propriété doit demander l'intervention d'un juge , il faut donc activer une véritable affaire civile . Lors des audiences, toutes les exigences obligatoires seront vérifiées, et l'intéressé devra fournir une preuve à cet égard .

La sentence finale pourra être transcrite dans les registres publics, et aucun autre document ne sera nécessaire.

Cependant, il faut rappeler qu'avant de comparaître devant le juge, il y a une médiation obligatoire, c'est-à-dire une tentative de conciliation entre les parties. Dans ce cas, le médiateur a un rôle extrêmement important puisqu'il doit favoriser le dialogue et la recherche d'accords entre les parties concernées. Un éventuel accord de conciliation peut remplacer la sentence et accepter l'usucapione. La signature du procès-verbal doit cependant être authentifiée par un notaire.

Vous comptez emménager dans une nouvelle maison ? N'oubliez pas d'utiliser un ou plusieurs paillassons pour garder votre intérieur propre. 

Plaintes possibles pendant le squat

Entre- temps, pendant les deux décennies d'occupation illégale, on pouvait être dénoncé par le propriétaire relatif, avec les ennuis judiciaires qui en découlaient.

La loi punit d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à deux ans ou d'une amende allant de 103 à 1 032 euros, quiconque pénètre arbitrairement dans la propriété d'autrui pour l'occuper ou en tirer un profit.

La peine passe de deux à quatre ans et l' amende de 206 à 2 064 euros si l'infraction est commise par plusieurs individus ou par une personne manifestement armée.