Est-il possible d' acheter une maison sans argent ? Oui bien sûr, les appartements se gagnent au loto ! Nombreux sont ceux qui se demandent s'il est possible d' acheter une propriété sans avoir à mettre de l'argent de côté et de l'obtenir directement sur un prêt .
D'autres encore, en revanche, s'interrogent de manière plus articulée sur la manière d'éviter un crédit immobilier et de pouvoir tout de même devenir propriétaires de la maison de leurs rêves.
Bref, répondre à la question de savoir comment acheter une maison sans argent est particulièrement complexe car nous sommes confrontés à tant de questions.
Bien sûr, se demander comment obtenir une maison gratuite est peut-être un peu exagéré. Cependant, dans cet article, je vais cependant essayer de faire un raisonnement différent de la masse pour démêler un écheveau qui anime toutes les discussions entre collègues, amis ou famille. Avec quelques idées nous comprendrons ensemble s'il vaut mieux louer ou demander un crédit immobilier pour acheter une maison .
Investir dans l'immobilier est encore aujourd'hui le rêve de nombreux Italiens qui souhaitent être propriétaires de leur logement pour vivre plus sereinement : mais cela vaut-il vraiment la peine de s'endetter pendant tant d'années ?
En parcourant les sites de petites annonces, on remarque souvent des biens de bonne qualité qui se sont considérablement dépréciés par rapport à il y a quelques années. Les gens dont je parle, il faut le dire pour éviter les malentendus, avoir de l'argent de côté et pour eux l'achat en ce moment est une aubaine : nous, par contre, voulons acheter une maison sans argent et investir dans l'immobilier sans contracter d'hypothèque donc la situation est différente.
Est-ce que ça vaut le coup de louer ?
Dans ce paragraphe, nous faisons une véritable comparaison entre l'achat d'une maison à usage résidentiel et sa location.
Achat de maison
Beaucoup pensent qu'en louant une maison l'argent finit par être "jeté" dans la poche du propriétaire.
Le demandeur a 30 ans, souhaite obtenir un prêt immobilier pour un premier achat immobilier et dispose d'un contrat de travail à durée indéterminée. Au total, le couple touche 2 500 euros par mois : l'estimation suppose un revenu de 1 250 euros chacun.
Il est très difficile, si vous ne bénéficiez pas d'une relation privilégiée avec la banque, d'obtenir une hypothèque à 100% : la procédure standard est donc la demande de 80% de la valeur du bien avec 20% à régler immédiatement de votre poche .
Voici le calcul de la mensualité qui s'élève à au moins 450 € . Évidemment, les banques changent fréquemment leurs offres, ne regardez pas qui propose la meilleure sur la photo : nous avons besoin des données à titre indicatif (j'ai fait l'estimation en novembre 2022).
Considérez qu'en plus de l'hypothèque, notre couple doit considérer les dépenses suivantes sur une propriété d'une valeur de 100 000 euros :
- Médiation de l'agence immobilière : le coût pour acheter un appartement de ce type auprès d'une agence varie entre 3 000 et 4 000 euros ;
- Notaire : l'acte d'achat et l'acte de prêt doivent être enregistrés, environ 4 000 euros sont nécessaires ;
- Taxe d'enregistrement : si vous l'achetez comme résidence principale elle est égale à 2% de la valeur du bien, si c'est votre résidence secondaire vous payez 9%. Supposons une première maison, le coût est de 2 000 euros ;
- Pour faciliter le calcul, je ne prends pas en compte les autres dépenses comme le mobilier et les travaux.
En termes simples, notre couple qui envisage d'acheter un appartement d'une valeur de 100 000 euros doit avancer au moins 20 % du montant (20 000 euros) ainsi que d'autres dépenses qui s'élèvent à environ 10 000 euros. Le montant total des dépenses à engager immédiatement est d'environ 30 000 euros .
Nos parents paieront environ 390€ mensuels en plusieurs fois , pour simplifier le calcul je ne prends pas en compte les charges comme l'IMU et les charges de copropriété (présentes si la maison est dans un immeuble) qui sont plus élevées que lorsque vous êtes locataire car vous paie la totalité de la somme à payer par la propriété.
Notre couple devra vivre avec 2 110 euros par mois avec lesquels ils devront faire face aux dépenses quotidiennes et payer immédiatement les impôts sur la maison.
A cela on ajoute que dans 20 ans il y aura au moins 2-3 travaux administratifs extraordinaires à faire (rénovation salle de bain, agencements, etc.) qui pourraient coûter environ 30 mille euros (estimation basse) : le coût annuel pondéré, donc, est de 1500 € (donc 125 € par mois).
Le revenu net tombe donc à 1 975 € par mois. Évidemment, j'espère que le couple est prévoyant et qu'au lieu de cela, il n'"oublie" pas cette éventualité plus que certaine : à ce moment-là, en effet, il pourrait se retrouver à ne pas avoir assez d'argent et à devoir demander un prêt pour des rénovations, augmentant son propre risque d'endettement !
Après avoir vu la possibilité de faire une demande de prêt immobilier , essayons d'imaginer un autre scénario.
Location de maison
Au lieu d' acheter une maison tout de suite , notre couple décide de louer un appartement pas trop exigeant : le loyer est de 400 euros par mois .
Bon, ce n'est pas un chiffre exagéré, mais nous pensons acheter une maison à 100 000 euros, pas une villa ! Des 2 500 euros de revenus il faut donc déduire cette somme : il reste 2 100 euros.
A ce stade, en appliquant quelques petites astuces, notre couple parvient à mettre de côté environ 550 euros par mois.
Dans la première projection j'ai estimé que la famille devrait vivre avec 1975 euros disponibles, dans la deuxième hypothèse il s'agit de vivre avec 1550 euros par mois : net de mon raisonnement. La « dégradation » par rapport à la première situation est d'environ 425 euros par mois en raison de la plus grande « économie ».
En mettant de côté 550 euros par mois, 6 600 euros seraient mis de côté chaque année : ces ressources pourraient aussi être déposées dans un dépôt à terme ou autre mais, pour simplifier, nous laisserons cet aspect de côté même si cette action aurait essentiellement pour but de protéger l'argent de l'inflation et faire en sorte que dans une décennie les valeurs soient toujours proportionnées.
En divisant 100 000 euros (le montant nécessaire à l'achat) par 6 600 euros par an, on obtient 15,15 : dans 15 ans nos amis auraient les moyens d'acheter une maison, sans contracter d'hypothèque sur 20 ans.
Nous ne considérons pas les impôts sur la maison qui seraient dus dès le premier jour, ni les avantages fiscaux dont bénéficierait toujours toute personne contractant un crédit immobilier pour des raisons de simplicité.
Acheter une maison sans argent c'est possible, il suffit d'attendre
Je veux acheter une maison mais je n'ai pas d'argent ! Comment faire?
Sur le principe, je suis partisan de proposer d'attendre pour acheter un appartement , de mettre de l'argent de côté au fil des années sans s'endetter tout de suite.
J'en suis convaincu pour plusieurs raisons :
- la vie est de plus en plus incertaine , tous les comptes que nous avons faits pourraient immédiatement bondir dans le cas où un événement imprévu (exemple : vous perdez votre emploi) annule tout. A ce stade, mieux vaut ne pas avoir d'hypothèque sur l'envers et peut-être même trouver des liquidités sur lesquelles puiser éventuellement : on n'achète pas la maison tout de suite, mais au moins on ne se retrouve pas à la rue, peut-être exproprié par le banque;
- acheter une maison sans argent est de toute façon une hypothèse très difficile car il n'est pas évident qu'une hypothèque soit accordée pour payer la totalité du prix du bien ;
- il vaut mieux poursuivre un objectif pendant 15 ans que d'hypothéquer son âme pendant 20 : si vous manquez deux ans pour atteindre le montant nécessaire, ce n'est pas un drame, si vous avez du mal à payer la mensualité, oui ;
- pendant 15 ans, il n'y aura pas d' heures supplémentaires à faire et pas de taxes sur la maison (bien que les gouvernements ces dernières années "se déchargent" également des charges sur les locataires);
- une fois que vous avez acheté la maison avec votre propre argent, en cas de difficulté, vous pouvez toujours la revendre sans avoir d'hypothèque pour finir de payer.
En fin de compte, les calculs indiqués sont tous des sommes forfaitaires et sont le résultat du raisonnement de l'auteur.
Acheter une maison n'est pas un investissement
Peut-on investir dans l'immobilier avec peu d'argent ? Partons d'un postulat fondamental : s'endetter financièrement pour acheter un bien immobilier est 100% suicidaire. Demander un prêt hypothécaire, en effet, crée une « créance irrécouvrable » (comme lors de l'achat d'une voiture en plusieurs fois ou de tout autre bien coûteux) qui ne produit aucune valeur.
Je vais essayer de mieux vous l'expliquer : si vous achetez pour faire un investissement, en théorie les locataires vont rembourser votre crédit immobilier et vous faire gagner (produire de l'argent). Si vous vous endettez pour démarrer une entreprise, vous payez les versements et gagnez de l'argent avec l'argent généré.
Si au contraire vous achetez une voiture, les acomptes que vous payez servent à acheter un bien qui ne vous apporte pas de valeur mais seulement des coûts (il peut tomber en panne, vous encourez des amendes, etc.). Le prix plus les intérêts est le "coût" de ne pas avoir à retirer immédiatement l'argent.
La même chose vaut pour la maison. Si vous achetez un bien pour y habiter vous ne produisez pas de revenus, vous payez en plusieurs fois quelque chose que vous ne pouviez pas vous permettre d'acheter tout de suite : il est vrai que vous ne « gaspillez » plus d'argent en loyer mais vous vous exposez à une série de des variables complexes et pas toujours contrôlables par vous dont je vous ai parlé dans les paragraphes précédents.
L' achat d'une maison n'est pas un investissement si vous envisagez d'y habiter : c'est simplement l'achat d'un bien de consommation que vous n'avez pas les moyens de payer comptant et en différé.
Le discours devient différent si :
- Vous avez beaucoup de liquidités : dans ce cas, vous envisagez peut-être d'utiliser vos liquidités pour générer des intérêts supérieurs à ce que vous payez sur l'hypothèque. Dans cette phase historique ce n'est pas impossible : les taux des crédits immobiliers ne dépassent pas 2,5%, en utilisant votre capital vous pouvez, par exemple, obtenir 3% et une marge de 0,5% chaque année. Vous "utilisez" essentiellement l'argent de la banque pour remplacer le vôtre ;
- Vous envisagez d'acheter un appartement dans lequel vous vivrez quelques années car vous avez déjà envisagé, en tant qu'investisseur, de le louer.
Si vous voulez grandir financièrement, vous n'avez pas à penser en tant que consommateur mais en tant qu'investisseur : le loyer est le "coût" que vous devez payer pour faire d'autres choses plus rentables . Par exemple, les 30 000 euros que notre couple doit réunir pour acheter une maison peuvent être utilisés pour créer une nouvelle entreprise ou
Juste pour vous donner un autre exemple, les peuvent être immobilisés à l'aide d'intérêts composés .
30 000 euros à avancer pour sécuriser (en 20 ans) un bien détenu à 100 %, revalorisé à 3 % par an, deviennent environ 52 000 euros.
Cela ne semble pas une chose impossible à faire, considérant que les marchés boursiers augmentent en moyenne de 7% par an et qu'en mettant en œuvre certaines précautions , ils peuvent être atteints assez facilement.
En grandissant financièrement, peut-être, la somme pour l'achat peut être entièrement disponible sur votre compte courant et vous pouvez l'utiliser pour des investissements plus rentables que l'hypothèque, comme je l'ai expliqué plus haut, ou pour acheter sans vous endetter.
Les dettes sont créées pour produire des actifs , pas pour acheter des biens non productifs : c'est une règle de base des finances personnelles, ne l'oubliez jamais.
Parce que j'ai acheté une maison… bien que je ne sois pas d'accord avec l'idée reçue !
Cela peut sembler paradoxal mais, si je déconseille d'acheter une première maison, je l'ai achetée moi-même et j'explique mon avis en détail dans cette vidéo.
Je voulais aussi vous montrer ce contenu car, contrairement à d'autres portails, je parle de choses que je connais et que j'ai vécues de première main.
De plus, le raisonnement que j'ai fait pourrait représenter pour vous un point de départ supplémentaire pour réfléchir et, si vous voulez, il se présente comme un point de rencontre entre le « il ne faut pas acheter » qui est pour moi le choix le plus judicieux et le « achetez ce qui est toujours pratique » qui est la pensée commune.
