Définitions - Possibilité d'utilisation - Décisions judiciaires


Les cours / définition

Les cours sont des portions de terrain au niveau de la rue et non couvertes, absolument non bâties. Par cour, nous entendons la zone et aussi la colonne d'air au-dessus.

S'ils sont plantés, la loi les définit également comme des jardins.

La définition légale de la cour inclut également les espaces modestes dont le seul but est de donner de l'air et de la lumière (ou juste de l'air) aux aires de service.

La destination d'une cour est donnée avant tout par le règlement de copropriété, mais elle peut aussi découler de la conformation des lieux ou de la destination originellement donnée à ces espaces.

Il peut être de plusieurs types : par exemple, donner de l'air, de la lumière et des vues, permettre le passage voire le stationnement de véhicules, permettre le stockage de marchandises, des jeux d'enfants ou créer une aire de repos avec des bancs et des plantes.

Pour changer la destination d'une cour, ou en ajouter d'autres, il faut au cas par cas des majorités qualifiées dans l'assemblée et parfois même l'unanimité.

Jardins de copropriété - Gärten in Wohnanlagen

Les frais d'entretien des jardins communs doivent être répartis entre toutes les copropriétés sur la base des parts de propriété, car ils concernent la mise en valeur esthétique de l'ensemble de la propriété. Et, en fait, presque tous les règlements de copropriété l'établissent.


Utilisation de la cour

La cour de propriété commune d'un immeuble en copropriété est normalement destinée à donner de l'air et de la lumière aux parties intérieures de l'immeuble lui-même et à permettre le passage de personnes ou de choses pour l'accès à l'immeuble, ainsi que, parfois, à permettre un stationnement temporaire. de véhicules automobiles pour le chargement et le déchargement des marchandises.

Par conséquent, tous les usages qui compromettent ou diminuent la jouissance du bien commun de toutes les copropriétés sont prohibés.

A une interprétation rigoureuse de la loi soutenue par certains, interprétation selon laquelle l'arrêt d'un véhicule qui dure au-delà du temps nécessaire pour charger ou décharger des personnes ou des choses est à considérer en tout état de cause préjudiciable au droit du copropriétaire, en contraste avec la destination de la cour, construite pour répondre à des besoins différents, un autre courant de pensée s'est créé qui, dans le sillage des besoins changeants de la vie moderne et du besoin de plus en plus pressant de permettre aux citoyens de garer leur voiture espaces autres que ceux destinés au transport en commun a corrigé l'interprétation ci-dessus de manière plus extensive.

En substance, il a été affirmé que la destination du bien commun doit être considérée non pas en termes abstraits, c'est-à-dire liés à celui imprimé par le fabricant, mais en termes concrets d'utilité économique, en élargissant le concept de destination à toutes les utilisations concrètes à laquelle la propriété, en raison de sa structure, peut être utilisée.

Par conséquent, l'utilisation de la cour de stationnement ne peut être exclue, au contraire, elle est conçue comme une destination accessoire et secondaire de la cour elle-même et, par conséquent, elle est parfaitement licite, à condition, bien sûr, de respecter le droit égal des copropriétés à une telle utilisation, en ce sens qu'en pratique, le stationnement doit être autorisé à tous les habitants de l'immeuble pour au moins une voiture et n'affecte pas la sphère objective de chaque participant.

Comme vous pouvez le voir, le problème n'est pas facile à résoudre et le meilleur usage de la cour est souvent laissé à l'éducation des copropriétés, dans le sens où ces dernières peuvent, avec un comportement conforme aux normes éthiques communes, satisfaire les justes et besoins légitimes assurément abri d'auto sans altérer l'usage principal de la cour et sans limiter les autres usages possibles.


Quelques décisions judiciaires

Aire de copropriété destinée au « jeu de balle » - Installation d'une clôture et de portes en bois pour le « match de soccer » - Division des charges - Pouvoirs de l'assemblée de copropriété.
Lorsque le règlement de copropriété prévoit la destination d'une zone de copropriété pour "jouer au football" sur cette zone, un filet de clôture et des portes en bois peuvent être installés : l'assemblée de copropriété, aux majorités visées à l'art. 1136 du Code civil, deuxième et troisième alinéas, peut valablement décider de maintenir ou de renouveler lesdits objets en intégrant une modification de la chose commune pour son meilleur et plus commode usage.

Tribunal de Monza, 22 janvier 1985


Résolutions de l'Assemblée - Transformation d'un parc-jardin en parking - Majorité requise - Unanimité - Nécessité
En matière d'immeubles en copropriété, l'utilisation d'un parking privé dans un espace commun arboré, à l'origine utilisé comme "parc-jardin", par rapport à son extension appréciable, ne se traduit pas par une amélioration de la chose commune, mais implique un changement et altération de la destination de celui-ci, au détriment des droits des copropriétés individuelles. Elle ne peut donc être valablement approuvée par l'assemblée de la copropriété, aux majorités prévues pour les innovations utiles (articles 1120, premier alinéa et 1136, cinquième alinéa, du Code civil), mais l'unanimité de toutes les copropriétés est requise.

Cassation, 14 novembre 1977, n. 4922


Jardin - Utilisation non illégitime des allées jardin-cour pour les jeux d'enfants
La discipline des jeux d'enfants dans les allées de la cour-jardin de la copropriété n'intègre pas une occupation du même ni une altération de la destination de la chose commune. Par conséquent, dans ce cas, une forme d'utilisation différente mais non illégitime des avenues de la cour-jardin est intégrée, étant compatible avec la destination de la propriété. Elle peut être ordonnée par l'assemblée par une résolution adoptée à la majorité prévue par l'art. 1136 Code civil, même si le règlement de copropriété de nature contractuelle interdit l'occupation des parties communes par les copropriétés.