Comment vendre une maison avec un prêt immobilier en cours ?

Vendre une maison avec un prêt hypothécaire en cours peut être une tâche ardue. L'acquéreur est généralement dissuadé d'acheter un bien grevé d'un emprunt et surtout d'une garantie hypothécaire réelle . Cependant, suite à une affaire personnelle ou professionnelle, vous pouvez décider de procéder à l'aliénation de votre bien. En fait, la banque n'a aucun droit de propriété sur votre actif. Il a seulement inscrit une hypothèque sur le bien, pour se garantir, dans tous les cas, le remboursement de la  somme  et  des intérêts . Pour toutes ces raisons, vous pouvez vendre votre maison en toute sécurité, même si l'hypothèque est toujours en cours.

Mais comment le faire?

À cet égard, en effet, il existe plusieurs alternatives. En particulier, nous voulons en souligner trois :

• Remplacement sous garantie ;
• La prise en charge de l'hypothèque ;
• Remboursement anticipé du prêt

Est-il Possible De Vendre Une Maison Avec Un Prêt Immobilier En Cours ?

La première question que nous devons nécessairement nous poser est de savoir s'il est possible de vendre une maison avec un prêt hypothécaire en cours. Il peut raisonnablement arriver que nous décidions d'acheter un bien immobilier à un moment donné de notre vie, en souscrivant un crédit immobilier. Cependant, nous pourrions nous trouver dans la situation de devoir vendre la propriété achetée pour des raisons professionnelles, en raison d'un transfert ou pour des besoins familiaux.

Mais cette opération est-elle possible alors que le prêt à rembourser à la banque est toujours en cours ?

Sur le premier point, il n'y a pas lieu de s'inquiéter. En effet, vous êtes propriétaire à toutes fins utiles du bien faisant l'objet de l'acte notarié stipulé avec le vendeur. A cet égard, la conclusion ne change pas même si vous deviez recourir à un prêt bancaire pour procéder au paiement de la contrepartie  .

En fait, le prêteur, généralement la banque, n'a aucun droit de propriété sur votre propriété. Il a seulement inscrit unehypothèque sur le bien, pour se garantir, dans tous les cas, le remboursement de la  somme  et  des intérêts . Pour toutes ces raisons, vous pouvez vendre votre maison en toute sécurité, même si l'hypothèque est toujours en cours.

Évidemment, vous devrez encore composer avec les sûretés réelles qui affectent la propriété. Celles-ci peuvent constituer une limite de longue date à la circulation du bien lui-même. Sans remboursement intégral du prêt, l'hypothèque et le risque d'une éventuelle  saisie  de l'actif subsisteront.

Forclusion

À cet égard, nous essaierons donc de vous rappeler brièvement ce qu'est la forclusion , une hypothèse dont vous devrez tenir compte si vous souhaitez procéder à la vente d'une maison avec un prêt hypothécaire en cours. Cette dernière fait partie des  procédures d'exécution  génériques .

Le but principal de l'acte est de permettre au créancier d'obtenir un résultat équivalent à la prestation, initialement prélevée à titre d'obligation et non remplie par le débiteur.

Par conséquent, avec la forclusion, nous voulons reproduire les effets et les conséquences de l' accomplissement spontané , en soustrayant de force les actifs des actifs de l'assujetti. Suite à cet acte, une phase de conversion en numéraire va alors se dérouler, par la  vente forcée

L'hypothèque

Comme nous venons de le dire, vous pouvez à tout moment décider de vendre la maison avec une hypothèque . Cependant, vous devrez garder à l'esprit que l'acheteur peut être au courant de l'hypothèque.

La présence d'un prêt toujours en cours, garanti par une hypothèque, représente une circonstance qui influence la réalisation de la vente. Cependant, c'est une condition qui peut être traitée et résolue facilement.

Voyons brièvement de quoi il s'agit.

L'Institut

La discipline du contrat de prêt se trouve dans l' intitulé "Notion", se lit comme suit :

C'est donc la principale forme contractuelle avec laquelle un prêt est consenti. Il procède au transfert d'une somme d'argent d'un sujet à un autre, permettant ainsi à l'entrepreneur d'obtenir le prêt. Le soi-disant emprunteur pourra alors bénéficier d'une somme liquide à utiliser dans ses opérations commerciales.

L'hypothèque est souvent demandée afin de procéder à la conclusion d'un contrat ultérieur de vente de propriétés. Cette opération s'effectue généralement par l'intermédiaire d'un lien de négociation. Le jour de la vente, en présence de l'acquéreur, du vendeur et de l'officier de banque, le notaire publie deux actes :

• l'acte qui transfère la propriété du bien,
• l'acte de prêt immobilier entre la banque et l'acquéreur, en y joignant le plan d'amortissement.

Prêt Payé

Le prêt est, dans les cas normaux, à titre onéreux. Cela implique que l'emprunteur est obligé de restituer l'argent reçu dans un certain délai. Le demandeur devra payer les échéances de remboursement, auxquelles seront associés un coût et des intérêts, qui seront proportionnels au montant du prêt et à sa durée.

En pratique, l' intêret agit comme le prix de la jouissance de l'actif monétaire, qui par nature est un actif fructueux, c'est-à-dire capable de produire de la richesse. Ceux-ci se distinguent par :

• honoraires, normalement convenus entre les parties selon un taux qui ne peut excéder le seuil de l'usure. Ils relèvent de la phase physiologique du contrat et ont pour fonction de rémunérer la jouissance de la somme prêtée ;
• défaut de paiement, dû en cas de défaut, c'est-à-dire défaut de paiement de l'acompte. Ils sont convenus entre les parties ou équivalents au taux des contreparties, à défaut du taux légal. Ils relèvent de la phase pathologique du contrat et ont en partie une fonction de sanction.

Vendre Une Maison Avec Un Prêt Immobilier En Cours : Que Se Passe-T-il ?

Comme nous l'avons souligné dans les paragraphes précédents, vendre une maison avec un prêt hypothécaire en cours peut ne pas être une opération simple. L'acquéreur est généralement découragé par l'existence de garanties réelles sur le bien. Cependant, s'il est particulièrement intéressé, il peut venir rencontrer le vendeur.

C'est précisément pour cette raison qu'il est d'abord conseillé d'effectuer certaines opérations.

Dans un premier temps, il faut obtenir les  décomptes  pour le remboursement anticipé  du prêt. Il s'agit d'une déclaration écrite, délivrée par la banque prêteuse, dans laquelle il est clairement précisé, à la date de l'acte notarié, à combien s'élève la dette résiduelle, quelle somme doit être payée pour l'éteindre et quel motif doit être indiqué pour effectuer le  transfert  au profit de l'institut.

De cette façon, il sera possible d'avoir un compte effectif de la somme encore due au prêteur.

Il existe de nombreuses solutions pour procéder à la vente d'une maison avec un crédit immobilier en cours.

Garantie De Remplacement

L'une des premières hypothèses que nous pouvons analyser à cet égard est la garantie de remplacement . Autrement dit, si la maison est vendue avec une hypothèque pour en acheter une autre, le bien couvert par une garantie hypothécaire , c'est-à-dire une garantie réelle, sera remplacé.

En ce sens, nous procédons à la pratique que les établissements de crédit définissent comme « remplacement de garantie », ce qui n'est possible qu'avec certains d'entre eux. Celle-ci consiste à  déplacer l'hypothèque sur le nouveau bien , libérant ainsi le précédent. Avec cette solution, le débiteur vis-à-vis de la banque reste débiteur de la somme sans aucun changement, ne va changer que le bien objet de la garantie. Pour que cette solution soit viable, il faut :

• Que la banque prévoit la possibilité de réaliser ce type d'opérations ;
• Que le vendeur de la propriété a l'intention d'acheter une autre propriété. En outre, cette propriété doit être de nature à garantir des garanties convenables, ou en tout cas suffisantes, pour l'institut.

Pour ces raisons, cette solution n'est pratique que dans des cas particuliers.

La Prise En Charge De La Dette

Un autre expédient efficace consiste à recourir à la soi- disant prise en charge de la dette que l'acheteur effectue en faveur du vendeur. La prise en charge, en effet, constitue une forme importante de prise en charge de la dette d'autrui. Elle prend la forme d'une modification subjective, par laquelle le débiteur convient avec un tiers que ce dernier assume sa propre dette. Le tiers s'engage exclusivement envers la personne du débiteur, de sorte que la présomption ne repose que sur le rapport entre l'épaule, le tiers, et l'épaule, le débiteur, pas aussi sur le rapport entre l'épaule et l'épaule, c'est-à-dire le créancier. 

En ce qui concerne la nature de l'opération, selon certains, la prise en charge est un contrat au profit de tiers, entre l'emprunteur de la dette d'autrui et le débiteur initial. Cependant, on objecte que la volonté de l'accepteur, dans certaines hypothèses, entre dans la prise en charge, lorsque par exemple il libère le débiteur originaire. En effet, selon une théorie minoritaire, la prise en charge impliquerait l'adhésion du créancier. 

Relation Entre Acceptation Et Vente

Dans la reprise, il y a une référence nécessaire au rapport de valeur, le tiers qui reprend s'engageant à payer ce que le débiteur est obligé, pouvant ainsi faire valoir toutes les exceptions relatives au rapport de valeur.

De plus, l'hypothèse est également valable en ce qui concerne le ratio de capitalisation. Le tiers s'engage à payer la dette d'autrui pour une cause variable, par exemple, comme en l'espèce, pour réaliser une vente. Le tiers qui a l'intention d'acheter une maison grevée d'une hypothèque assume l'hypothèque qui pesait sur le bien. De plus, le tiers assume la dette d'autrui pour une cause qui, contrairement à l'expropriation, résulte du contrat et en est la justification causale. Dans l'expropriation, les relations avec le débiteur originel restent extérieures, dans la prise en charge, au contraire, c'est la cause de la prise en charge elle-même . Le cédant promet qu'il paiera ce que le créancier doit, mais pour la relation de fourniture qui existe. Lorsque cette relation est basée sur un acte nul, la présomption sera donc également invalide.

La partie lésée peut opposer au créancier les exceptions bien fondées à sa relation avec le débiteur, car il est à l'origine de la prise en charge. Dès lors la prise en charge est nécessairement titrée tant en ce qui concerne le souhaité qu'en ce qui concerne la prestation, le tiers est tenu envers les créanciers dans la mesure où il a assumé la dette, et peut opposer les exceptions fondées sur le contrat, sur la base desquelles le relation a été établie.  

Extinction Du Prêt

Une autre pratique pour vendre une maison avec un crédit immobilier en cours est le remboursement anticipé du contrat de prêt . A cet égard, on peut procéder à :

• Rembourser le prêt avant l'acte , dans le cas où il existe un montant suffisant pour rembourser le prêt par anticipation avant la rédaction de l'acte sur le nouveau bien. Dans ce cas,  le capital résiduel peut être versé en une somme forfaitaire  à la banque, qui confirmera l'annulation de l'hypothèque ;
• Remboursez l'hypothèque à l'acte de vente en utilisant l'  argent provenant de la vente de la maison . L'acquéreur remettra un chèque du montant restant du prêt, y compris les éventuelles pénalités, qui sera restitué à la banque qui a accordé le prêt, permettant ainsi de déclarer l'hypothèque éteinte.

Sûrement, parmi les trois options identifiées et analysées, l'extinction du prêt représente le cas qui se produit le plus souvent dans ces cas. En effet, tant la banque que le débiteur/vendeur ont tout intérêt à mettre fin à la relation de prêt existante en libérant la position avec le produit de la vente du bien.