Vendre et acheter une maison sans utilité : comment faire ?

Commençons par définir brièvement de quoi nous parlons lorsque nous évoquons le certificat d'utilisabilité d'un bien. Le certificat d'utilisation atteste de l' existence de certaines normes de sécurité et d'hygiène-sanitaire d'un bâtiment , garantissant ainsi que certaines exigences ont été respectées pendant la phase de construction afin de s'y conformer, sur la base des lois en vigueur au moment de la construction ou interventions de restructuration.

L'avis de mise en service certifié doit être présenté à la commune dans les quinze jours de la communication de la fin des travaux de construction  ou de la d'un immeuble neuf fin des travaux de rénovation.

La convivialité (donc l'habitabilité de la maison) représente la principale caractéristique de la propriété , c'est pourquoi son absence en fait un atout peu agréable. Dès lors, l'habitabilité doit être exigée pour tout type de bâtiment, quel que soit l'usage concret que l'on entend en faire (donc même s'il n'est pas destiné à un usage résidentiel).

Le certificat de viabilité doit être demandé pour :

• nouveaux bâtiments

• reconstruction ou extension de bâtiments

• les interventions qui modifient la structure et les systèmes d'une habitation (par exemple, séparation ou unification d'unités immobilières, démolition partielle, changement de destination, etc.) et qui peuvent affecter les exigences en matière de santé, d'hygiène et de sécurité.

Avec l'approbation de la loi n.69/2013, le certificat a été remplacé par une auto -certification . Le propriétaire ou le constructeur peut présenter à la commune l'autocertification du certificat d'utilisation du bâtiment : une fois les évaluations appropriées effectuées, les bureaux aménagés délivrent le document de certification.

La règle du consentement tacite s'applique également : en cas d'auto-certification du certificat d'utilisation de l'immeuble, après soixante jours, l'utilisation de la maison est réputée constatée , même en l'absence d'autres communications.

Il est donc important de demander rapidement le document de convivialité et de récupérer le document relatif à votre bien , notamment en vue d'une vente. Si, alors, le bien ne présente pas les caractéristiques nécessaires pour être utilisable, il appartiendra au constructeur ou au propriétaire de procéder aux interventions appropriées pour garantir les normes de santé et d'hygiène , puis de redemander le certificat.

Lorsque vous voyez une maison, le vendeur a l'obligation de présenter le certificat de viabilité du bien vendu à l'acheteur . Si tel n'est pas le cas, un manquement aux obligations du premier envers le second est par conséquent configuré .

En général, donc, un bien sans utilité est invendable , selon les dispositions de la jurisprudence en la matière, qui met au premier plan la fonction économique et sociale d'un bien, caractéristique inévitablement compromise en cas de non-consommation. convivialité. Par ailleurs, la Cour de cassation a établi que le défaut d'utilisabilité peut également prendre la forme d'un aliud pro alio dans le cadre de la vente, c'est-à-dire la livraison de quelque chose de différent de ce qui avait été convenu .

En plus du certificat de viabilité, il y a plusieurs documents à vérifier. Certains d'entre eux sont :

• le certificat hypothécaire;
• le certificat de performance énergétique ;
• l'acte de provenance du bien.

Pour être sûr d'avoir toute la documentation, il faut s'appuyer sur des experts. Dove.it a des agents immobiliers dans la région qui se chargent de fournir une  estimation de la propriété  et de vérifier que toute la documentation est en règle. Dans le cas où la documentation ne serait pas en règle, le risque serait celui d'interrompre la vente en raison d'un document manquant.

L'acquéreur est totalement protégé si la négociation immobilière en est encore au stade de la signature du compromis de vente  .

L'impossibilité de la part du vendeur de présenter ou d'obtenir une attestation d'utilisabilité constitue, de fait, une cause de résolution de l'avant-contrat . Dans ce cas, l'acheteur peut donc légitimement refuser de signer le contrat définitif, obtenant également tout remboursement de l' acompte et de l'avance  déjà versés.

La Cour de cassation a jugé qu'un bien sans certificat d'habitabilité est invendable. Par conséquent, vendre un bien immobilier sans certification en bonne et due forme est un acte illicite , qui peut entraîner de graves conséquences civiles, voire économiques.

Dans le cas où un contrat d'achat immobilier serait conclu sans que l'habitation objet de la transaction soit utilisable, l' acquéreur dispose de deux moyens de rétorsion :

• demander l'indemnisation des dommages par voie légale , en démontrant et en quantifiant les dommages subis du fait de l'achat d'un bien inutilisable

• demander la dissolution du contrat de vente et l'annulation consécutive des effets qui lui sont dus. Dans ce cas, le bien revient dans la propriété du vendeur, qui se chargera de restituer à l'acheteur toute somme déjà versée dans le cadre de la vente

L'acquéreur dispose de dix ans pour faire valoir ses droits en faisant appel contre l'achat immobilier qui a eu lieu sans utilité. En ce sens, l'acheteur peut demander la résolution du contrat ou l'indemnisation des dommages, ou appliquer les deux options.