Comment diviser un terrain avec 2 maisons

Division de propriété :

Guide complet sur la façon de diviser ou de fusionner un appartement, une villa, un magasin, un bureau, etc. Quel est le coût , les permis et la construction nécessaire et la pratique cadastrale. Quels sont les frais et les exigences minimales pour le fractionnement. Quand le fractionnement est possible et pratique et comment les millièmes de la copropriété sont divisés. Enfin, je m'attarderai sur les délais et les déductions fiscales pour la restructuration.

Si vous lisez ce guide, c'est que vous avez en tête ou êtes en train de vous séparer, c'est-à-dire de diviser un bien en deux ou plusieurs unités immobilières . A l'inverse, en fusionnant, vous souhaitez unir plusieurs parties d'un bâtiment.

J'ai remarqué que, surtout ces dernières années, diviser un appartement est très pratique . En fait, cette nouvelle condition, en plus d'impliquer une augmentation de la valeur de la propriété (il y a deux logements plus petits et plus demandés sur le marché), pourrait devenir une source de revenus supplémentaire pour ceux qui ont trop d'espace à la maison et aimerait louer , ou, une économie considérable pour ceux qui veulent une maison séparée pour leurs proches. De plus, si vous souhaitez vendre une partie d'une propriété trop grande, les frais de gestion seraient réduits.

L' unification , en revanche, est nécessaire en cas de besoin de plus d'espace .

Certes, en pensant à ces interventions, vous vous serez posé quelques questions : comment dois-je procéder, combien cela va-t-il coûter, dois-je contacter un technicien ? Ne vous inquiétez pas, avec ce guide, je vais essayer de simplifier au maximum les choses, en essayant de clarifier tous les aspects liés à cette intervention afin de ne pas tomber dans des sanctions ou des abus.

Quels sont les permis nécessaires pour diviser une propriété?

Étant une activité qui relève de l'entretien extraordinaire (article 6 de la loi coordonnée sur la construction, confirmé par le décret de simplification), dans la plupart des villes (il est nécessaire de vérifier le règlement municipal de construction pour confirmation), la division ou l'unification nécessite une communication de Début des travaux Assermenté par un technicien (Architecte, Géomètre ou Ingénieur) dénommé CILA , ou, dans le cas d'interventions simultanées sur des éléments de structure , tels que murs porteurs ou combles, ou changement de destination d'un SCIA, Procès-verbal de Début d'activité. Il existe deux pratiques, à délivrer dans la commune, qui sont différentes et nécessitent des charges de travail différentes pour le concepteur. Vous avez bien compris, si vous souhaitez scinder ou fusionner, vous avez besoin d'un technicien pour réaliser le projet et diriger les travaux.

Par conséquent, un discriminant important, qui implique l'utilisation de SCIA aux dépens de CILA, sont les interventions sur des éléments STRUCTURELS (murs porteurs, planchers, poutres), pour lesquels le projet structurel établi par un Ingénieur/Architecte et déposé auprès de les ingénieurs civils sont requis. Un exemple typique est le cerclage d'une porte sur un mur porteur ou la rénovation des combles.

FENDEMENT = PRATIQUE CILA OU SCIA

De plus, la mise à jour cadastrale doit être déposée : les plans doivent être mis à jour dans le Catasto ainsi que dans la Commune et le cadastre afin de communiquer à l'Agence des revenus les différents revenus sur lesquels calculer les taxes. Notre propriété, en effet, est identifiée au cadastre avec feuille, particule et subordonnée. La feuille indique la "zone", la particule le bâtiment et le subordonné l'appartement. Le changement cadastral entraînera la suppression de l'ancien subordonné et l'établissement de deux nouveaux (inversement à partir de la fusion, un seul subordonné sera créé).

Pour l'instant tout est simple mais attention, le fractionnement n'est pas toujours possible. Essayons de clarifier certains aspects :

Quand est-il possible d'effectuer un fractionnement ?

Nous arrivons au point crucial. Je voudrais énumérer quelles sont les causes possibles qui excluent le fractionnement :

1 si vous habitez en copropriété, la première chose à vérifier est le règlement de copropriété . Il pourrait, en fait, interdire le fractionnement. Cette interdiction n'est valable que s'il s'agit d'un règlement contractuel ou approuvé à l' unanimité des copropriétés (typique est le règlement approuvé par chaque propriétaire individuel au moment de l'achat du bien auprès de l'entreprise de construction). Si le règlement a été approuvé à toute autre majorité (absolue, relative, qualifiée), ce dernier ne peut pas contenir de restrictions à l'utilisation des locaux individuels.

2 D'autres aspects qui pourraient empêcher le fractionnement sont liés aux caractéristiques intrinsèques du bien. En particulier, il faudra respecter des exigences hygiéno-sanitaires précises qui varient d'une Commune à l'autre et sont indiquées dans le règlement de construction. A titre d'exemple, les environnements résidentiels doivent respecter des surfaces minimales et des ratios aéro-éclairants (c'est-à-dire le rapport entre les surfaces vitrées et celles des pièces).

3 D'autres aspects, d'une importance fondamentale, sont l'ingénierie et la construction d'installations . Les éléments structurels ou la morphologie du bâtiment ne permettent pas toujours une subdivision aisée de l'appartement.

A titre d'exemple, il faut considérer les pentes des canalisations pour atteindre les évacuations d'eau . L'utilisation d'expédients, tels que "sanitrit" (pompes pour relancer le drain) ou marches, etc., devient souvent obligatoire. De plus, il est nécessaire de s'assurer de la position des conduits de fumée, afin de pouvoir évacuer les fumées de combustion des chaudières et plaques de cuisson sur le toit. Beaucoup de petites précautions à prendre, car elles pourraient compliquer la situation lors de la phase de construction.

À ce stade, vous devriez avoir des idées plus claires. Venons-en à l'aspect économique, qui n'est pas anodin.

Dois-je payer des frais d'urbanisation ?

Tel que mentionné précédemment, la Municipalité, pour les services tels que l'éclairage, les égouts, la voirie, les stationnements, les aqueducs, etc. il a dépensé de l'argent. Il veut récupérer tout cela à travers les frais d'urbanisation qu'il réclame au propriétaire lorsque celui-ci construit un nouveau bâtiment ou modifie la destination et/ou morcelle une unité existante, au fur et à mesure que la "charge urbaine" augmente . Pensons au fait qu'en créant deux unités, on devrait créer deux salles de bain et y habiter deux familles auront besoin de deux places de parking le long de la route etc.

En ce qui concerne la division, il y a une augmentation de la charge urbaine et donc les charges doivent être payées. Même s'il est mis en place sans construction d'ouvrages. Cela implique l'obligation de payer un montant réduit des coûts d'urbanisation à la municipalité, compte tenu de ce qui a déjà été payé dans le passé .

Compris? Si 100 € de charges avaient déjà été payées lors de la construction de l'immeuble, et avec le lotissement, en cas de construction neuve, vous auriez dû payer 150 €, la commune ne vous demandera que la différence de 50 €.

Ce qui n'arrive pas dans le cas de l'unification (ils devraient vous rembourser, mais ils ne le feront pas).

Dans le cas où vous êtes propriétaire d'un appartement en copropriété... comment vous devrez vous comporter :

Fractionnement en copropriété. Comment gérer les millièmes ?

Dans un premier temps, je recommande de traiter avec l'administrateur de la copropriété.

La procédure correcte impliquerait le recalcul de tous les millièmes de la copropriété. Route chère et peu pratique.

Habituellement, il est préférable de fractionner les parts de propriété de l'appartement indivis selon les critères retenus pour les tables de copropriété et de les réaffecter aux nouvelles unités . Une autre méthode, encore simplifiée, consiste à diviser les dimensions proportionnellement à la surface. Soyez conscient des conflits potentiels.

Dans le cas d'un changement contextuel d'usage prévu , les choses se compliquent et il faut évaluer le cas particulier.

Nous arrivons aux questions les plus intéressantes pour le portefeuille.

Ai-je droit à des déductions fiscales pour les rénovations et les économies d'énergie ?

Oui, car la division et l' unification relèvent de la maintenance extraordinaire. Il est possible de demander la prime pour les rénovations et, dans les cas prévus, également la déduction pour économie d'énergie Ecobonus .

Attention, en cas de fractionnement d'unités immobilières, avec donc une augmentation du nombre de celles-ci, l' écobonus n'est compatible qu'avec la construction d'un système de chauffage centralisé pour desservir les unités susmentionnées ( circulaire 31.05.07 n.36 ) .

Pour le calcul du montant maximum déductible, dans le cas d'immeubles morcelés, il faut tenir compte du nombre d'unités immobilières présentes avant le début des travaux. En effet, selon la Circulaire du 11/05/1998 n. 121 , aux fins d'identifier le plafond des dépenses sur lequel calculer la déduction, il faut tenir compte du nombre initial d'unités immobilières sur lesquelles les travaux sont effectués.

Par conséquent, en cas de division en deux unités, le plafond ne double pas, inversement cela se produit en cas d'unification de deux ou plusieurs appartements. Ceci également dans le cas du Superbonus à 110% .

Tandis que la documentation finale à envoyer à l'ENEA devra refléter la situation cadastrale post-intervention.

Par conséquent, vous devrez remplir et soumettre un formulaire pour chaque unité immobilière, avec les interventions qui la concernent. Pour les interventions portant sur les parties communes d'une copropriété, en revanche, vous n'aurez à remplir qu'un seul formulaire.

Enfin, le passage d'un système centralisé de climatisation hivernale du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments à des systèmes individuels indépendants ne peut être déduit.

Quels sont les délais et les phases pour diviser une propriété?

Dans un premier temps pour entreprendre cette intervention, je vous recommande de chercher un bon technicien dans votre région. Par expérience, ne vous fiez pas à ceux qui vous proposent un devis bon marché, bien sûr ils ne vous consacreront pas beaucoup de temps puisque même leurs journées durent 24h. Plus inquiétant encore, cela pourrait vous amener à commettre des abus entraînant des amendes voire des démolitions. Une fois que vous aurez choisi le professionnel, il vous guidera. Pour être complet, je vais lister les autres étapes :

Dans un premier temps, le professionnel devra procéder à une expertise détaillée du bien et retrouver les documents permettant par le passé la construction/transformation du bien (utilisabilité, permis de construire, SCIA, CILA, etc.) : dans municipalité de Florence, pour pouvoir consulter les documents, il faut environ 2 mois.

Pour ce faire, nous procédons à une demande d' enquête sur les pratiques . A partir de ces documents, il sera possible d'obtenir le statut légitime (dernière planimétrie communiquée) et après que le technicien aura rendu l'enquête sur papier, il vérifiera la régularité urbanistique de l'ensemble immobilier (absence d'abus).

Une fois les conditions de scission ou de fusion établies, nous procédons à la rédaction du CILA . A partir du moment précis où il est enregistré, l'activité de construction peut commencer. Par tirage au sort, la pratique pourra être instruite, en cas de pièces manquantes, la Commune demandera des compléments.

À ce stade, il est possible de démarrer le chantier où le technicien chargé de la gestion des travaux vérifiera la conformité au projet et clôturera finalement les travaux.

Si tout se passe bien, vous pourriez avoir deux disques en quelques mois, conformes et prêts à fonctionner.

Parlons enfin des coûts :

Combien coûte la division d'un appartement ?

Être capable de généraliser et de quantifier un coût est difficile car il existe de nombreuses variables. Ce que je peux faire, c'est vous fournir une liste des différents postes de dépenses :

1 interventions sur le bâtiment : souvent en fractionnement des interventions visant à la conformité aux exigences réglementaires sont nécessaires. Par exemple, mettre aux normes des systèmes, faire des fenêtres, agrandir des pièces, etc. Certes, les murs de séparation entre les deux unités immobilières doivent respecter une certaine valeur de performance acoustique (loi 447/95) et doivent donc être équipés de panneaux insonorisant.

2 honoraires professionnels , qui varient selon qu'il s'agit de préparer uniquement les pratiques d'urbanisme et de cadastre ou également les pratiques d'ingénierie énergétique et végétale. En outre, il est également nécessaire de prendre en compte la gestion de la construction et toute coordination de sécurité nécessaire dans le cas où deux ou plusieurs entreprises sont impliquées dans le chantier .